Mülkiyet hakkı, anayasal bir hak olup, taşınmaz mallar üzerindeki bu hakkın resmi tescili, tapu sicili ile sağlanır. Ancak, çeşitli nedenlerle tapu kayıtları gerçeği yansıtmayabilir, usulsüz veya hukuka aykırı işlemlerle tescil edilmiş olabilir. Bu gibi durumlarda, gerçek hak sahibinin belirlenmesi ve tapu kaydının düzeltilmesi için açılan davalara Tapu İptal ve Tescil Davası denir.
Bu davalar, doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendirdiği için son derece teknik, karmaşık ve geri dönüşü zor hak kayıplarına yol açabilecek davalardır. Usul kurallarının titizlikle uygulanması ve hukuki sürecin Kocagöncü Hukuk eşliğinde yürütülmesini sağlıyoruz.
Tapu iptal ve tescil davaları, çeşitli hukuki nedenlere dayanabilir. Uygulamada en sık karşılaşılan dava sebepleri şunlardır:
Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, aslında bağışlamak istediği bir taşınmazı tapuda satış gibi göstererek bir başkasına devretmesi durumudur. Bu durumda saklı payı ihlal edilen mirasçılar, yapılan işlemin muvazaalı (danışıklı) olduğunu ileri sürerek tapunun iptalini ve miras payları oranında adlarına tescilini talep edebilirler.
Dava açılırken mutlaka taşınmaz üzerine "üçüncü kişilere devrinin önlenmesi" için ihtiyati tedbir konulmalıdır. Aksi takdirde, taşınmaz davanın ortasında bir başkasına satılırsa, "iyiniyetli üçüncü kişi" savunması ile karşılaşabilir ve tapuyu geri almanız imkansız hale gelebilir.
Bir taşınmazın, güvene dayalı olarak (örneğin borç teminatı veya bir işin takibi için) bir başkasına devredilmesi ve iş bittiğinde geri alınması taahhüdüne "inançlı işlem" denir. Eğer taşınmazı devralan kişi, taahhüdüne aykırı davranarak taşınmazı geri vermezse veya üçüncü bir kişiye satarsa, tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Benzer şekilde, vekaletname verilen kişinin yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı kendi adına veya başkasına ucuza devretmesi durumunda da bu dava açılabilir.
Tapu siciline güven ilkesi asıldır; ancak bu güven, işlemi yapan kişinin iradesinin sağlıklı olduğu varsayımına dayanır. Eğer kişi; yaşlılık (demans, alzheimer), akıl hastalığı, madde bağımlılığı veya çocuk yaşta olma gibi nedenlerle ayırt etme gücünden (temyiz kudreti) yoksunsa, attığı imzanın hukuki bir sonuç doğurması mümkün değildir. Tapu işlemi yapıldığı sırada taraflardan birinin fiil ehliyetine sahip olmaması (akıl sağlığının yerinde olmaması, yaşlılık nedeniyle bunama, çocuk yaşta olma vb.) durumunda yapılan tescil yolsuzdur. Bu durumda ilgililer tapunun iptalini isteyebilirler.
Bir taşınmaz devri sırasında, malikin aslında yapmak istemediği bir işleme zorlanması veya yanıltılması durumunda "irade fesadı" söz konusu olur. Taşınmazın devri sırasında malikin iradesinin hata, hile (aldatma) veya korkutma (tehdit) yoluyla sakatlanması durumunda, malik, bu durumu öğrendiği tarihten itibaren belirli süreler içinde tapunun iptalini talep edebilir.
Bu sözleşme ile taşınmazını devreden kişi (bakım alacaklısı), kendisini ekonomik ve sosyal olarak güvence altına almayı amaçlar. Bakım borçlusu ise bu taşınmazı devralmanın karşılığında, alacaklıyı evine almalı, beslemeli, giydirmeli, hastalandığında tedavi ettirmeli ve ona manevi bir huzur sağlamalıdır. Ölünceye kadar bakma taahhüdü karşılığında taşınmazını devreden kişi, bakım borcunun yerine getirilmemesi durumunda sözleşmeyi feshederek tapunun iptalini ve adına tescilini isteyebilir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin noterde resmi şekilde yapılması zorunludur. Şekil şartına uyulmadan yapılan (örneğin adi yazılı) sözleşmelere dayanılarak yapılan tescillerde tapu iptali söz konuus olacaktır.
Devletin taşınmazları kayıt altına alma (kadastro) veya şehirleşme planları çerçevesinde düzenleme (imar) yetkisi sınırsız değildir. Belediyelerin yaptığı şuyulandırma (parselasyon) işlemleri veya kadastro ekiplerinin yanlış ölçümleri sonucunda mülkiyet hakkınızın ihlal edilmesi durumunda, tapu kaydının gerçeğe uygun hale getirilmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
Dikkat edilmesi gereken nokta; kadastro tutanakları kesinleştikten sonra 10 yıl içinde tapu iptal ve tescil davası açılmazsa, mülkiyet hakkının o kayda göre kesinleşeceği ve bir daha bu sebeple dava açılamayacağıdır.
