Gayrimenkul hukukunun en dinamik alanı olan kira ilişkilerinde, kira bedelinin tespiti, sözleşme uyarlaması ve tahliye süreçleri hukuki titizlik gerektirir. Kocagöncü Hukuk olarak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde, kiraya veren ve kiracının haklarını koruyan, ihtilafları yargı yoluna başvurmadan veya yargı sürecinde en etkin şekilde sonuçlandıran kapsamlı hukuki danışmanlık hizmetleri sunuyoruz.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 1 Eylül 2023 itibarıyla bir tercih değil, dava açılabilmesi için aşılması gereken yasal bir zorunluluk haline gelmiştir. Bu nedenle, zorunlu arabuluculuk sürecinin profesyonel bir vizyonla yönetilmesi, tarafları uzun dava süreçlerinden ve yargılama masraflarından kurtarma potansiyeline sahiptir. Kocagöncü Hukuk olarak, arabuluculuk masasını sadece bir prosedür değil, müvekkillerimizin menfaatine hizmet eden stratejik bir çözüm merkezi olarak kurguluyoruz.

Kira Sözleşmesi ve Tahliye Taahhütnamesi

Tarafların gelecekteki olası uyuşmazlıklarını önleyen, yasal mevzuata tam uyumlu, özelleştirilmiş kira sözleşmeleri ve tahliye taahhütnameleri hazırlanması gerekmektedir. 

• Kira Sözleşmesi:

Kira sözleşmesi, hukuken "şekle bağlı olmayan" bir sözleşmedir; yani sözlü olarak da kurulabilir. Ancak ispat kolaylığı ve hak kaybı yaşanmaması için yazılı yapılması hayati önem taşımaktadır. Sözleşmeyi imzalayanların tam ehliyetli (reşit ve ayırt etme gücüne sahip) olması gerekir. Kiraya veren adına imza atan kişinin özel yetkili vekaletnamesi mutlaka kontrol edilmelidir. Kiralanan yerin (adres, tapu bilgileri) ve kira bedelinin (net/brüt ayrımıyla) tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi şarttır.

Bunun yanı sıra, özellikle kiraya veren bakımından kira sözleşmesinde bulunması gereken düzenlemeler vardır:

• Kira artışının hangi ayda, hangi endekse (genellikle TÜFE 12 aylık ortalama) göre yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Konut kiralarında mevzuatla getirilen geçici sınırlandırmalar saklı kalmak kaydıyla, yasal sınırın üzerindeki artış oranlarının geçersiz sayılacağının da altını çizmek gerekir.
• Depozitoya (güvence bedeli) ilişkin tutar; Türk Borçlar Kanunu 342. maddesi uyarınca 3 aylık kira bedelini geçemez. Depozito tutarının ve kiralananın tahliyesi ile iade edilecek tutarın netleştirilmesinde fayda vardır.
•  Taşınmazın sadece konut mu yoksa işyeri mi olarak kullanılacağı belirtilmelidir. Kiralayanın izni olmaksızın "alt kira" (başkasına devir/kiralama) yasağı olduğuna ilişkin bir madde mutlaka eklenmelidir.
• Kiralanan içinde mevcut demirbaşlar(Evdeki kombi, klima, ankastre set vb.) eksiksiz olarak, markası ve çalışma durumu ile birlikte listelenmelidir. “Taşınmaz boyalı ve hasarsız teslim edilmiştir" ibaresi yerine, teslim anındaki fotoğrafların sözleşmeye ek yapılması, tahliye aşamasında her iki tarafın da menfaatine olacaktır.
• Vergi ve giderlere istinaden; genel kural DASK ve Emlak Vergisinin mülk sahibine (kiraya veren), aidat ve kullanım giderlerinin ise kiracıya ait olmasıdır. Kira sözleşmesinde özellikle aidat ve kullanım giderlerinin hangi tarafça ödeneceğinin netleştirilmesi önerilmektedir.

• Tahliye Taahhütnamesi:

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği bir belgedir. Ancak uygulamada en sık geçersiz sayılan hukuki belgelerin başında gelmektedir. Bu nedenle, tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi ve icra edilebilir olması için belirli sıkı şartlara tabi tutulmuştur.

• Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Kanunen noter huzurunda yapılması zorunlu olmasa da, imzaya itiraz riskini tamamen ortadan kaldırmak ve süreci doğrudan icra aşamasına taşımak için noter onaylı yapılması tavsiye edilir.
• Tahliye taahhütnamesinin taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesi ile aynı gün veya öncesinde imzalanan taahhütnameler, Yargıtay içtihatları uyarınca kiracının "baskı altında" olduğu kabul edilerek geçersiz sayılmaktadır.
• Tahliye taahhütnamesinde hem düzenleme tarihi (imzanın atıldığı gün) hem de tahliye tarihi (evin boşaltılacağı gün) gün, ay ve yıl olarak tereddüte yer bırakmayacak şekilde belirtilmelidir. Kiracının kendi el yazısıyla "Tahliye tarihini biliyorum ve bu tarihte boşaltmayı kabul ediyorum" şeklinde bir beyan düşmesi, yargılama aşamasında "tarih sonradan dolduruldu" iddialarını bertaraf edecektir.
• Eğer kiralanan yer “aile konutu” niteliğindeyse, şin açık rızası olması gerekmektedir.  Eşin açık rızası olmaksızın imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir. Kiraya veren, kiracının eşinden de imza almalıdır; aksi takdirde eş, "konut dokunulmazlığını" gerekçe göstererek tahliyeyi durdurabilir.

Tahliye Davaları

Kira hukukunda tahliye süreci, kanunda sınırlı sayıda sayılmış olan haklı nedenlerin varlığına bağlı tutulmaktadır. Mahkeme nezdinde takip edilen tahliye davalarında en küçük bir usul hatası veya sürenin kaçırılması, davanın reddine ve ciddi zaman kaybına yol açabilmektedir. Bu nedenle, tahliye davalarında en kritik unsur "sürelerdir." Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerinden itibaren başlayan 1 aylık dava açma süresi hak düşürücüdür. Buna ek olarak, tahliye süreci sadece mahkeme ilamı ile sona ermemekte; kararın icrası da ayrı bir hukuki uzmanlık gerektirmektedir. 

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için açılır. İhtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması şarttır. Yargıtay içtihatlarına göre, geçici veya henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliye sebebi sayılmayacaktır.

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye:

Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle, kiraya veren tarafından kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların farklı aylara ait olması ve noter kanalıyla veya ödeme emri yoluyla gönderilerek usulüne uygun tebliğ edilmesi şarttır.

• Yeniden İnşa, İmar ve Esaslı Onarım:

Kiraya verilenin taşınmazın büyük bir onarıma girmesi, genişletilmesi veya değiştirilmesi durumunda, bu çalışmalar sırasında kiraya verilen taşınmaz içinde oturulması imkansız ise tahliye istenebilir. Onarım sonrası taşınmazın eski kiracıya öncelikle kiralanması zorunluluğu vardır; bu kurala uyulmaması ikiraya vereni tazminat yükümlülüğü altına sokabilir.

Kira Bedeli Tespit Davaları

Ani ekonomik değişimler ve yüksek enflasyon oranları, mevcut kira sözleşmelerindeki bedellerin zamanla piyasa rayicinin çok altında kalmasına neden olabilmektedir. Kocagöncü Hukuk olarak, mülk sahiplerinin gelir kaybını önlemek veya kiracıların aşırı ifa güçlüğü yaşamasını engellemek amacıyla kira bedellerinin güncel piyasa koşullarına uyarlanması süreçlerini profesyonelce yönetiyoruz. 

Kira sözleşmesinin düzenleme tarihi üzerinden 5 yıl geçmişse, taraflar yeni kira döneminde uygulanacak bedelin belirlenmesi için mahkemeye başvurabilmektedirler. Bu davada mahkeme; %25 veya TÜFE gibi sınırlamalara bakmaksızın, taşınmazın konumu, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar ışğında hakkaniyete uygun "yeni bir rayiç bedel" belirlemektedir. Önemli olan nokta; yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname gönderilmesi veya davanın açılması, belirlenecek yeni bedelin o dönemin başından itibaren geçerli olması için şarttır.

Kira Uyarlama Davası

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra öngörülemeyen ve tarafların kontrolü dışında gelişen olağanüstü durumlar (ekonomik krizler, hiperenflasyon, doğal afetler veya pandemi gibi), sözleşmedeki dengeyi taraflardan biri aleyhine katlanılamaz derecede bozabilir. Bu gibi hallerde, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen "Aşırı İfa Güçlüğü" hükümlerine dayanarak kira bedelinin güncel ekonomik gerçekliğe göre yeniden düzenlenmesi talep edilebilmektedir.

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması ve ortaya çıkan bu durumun, borçludan (kiracı veya kiraya veren) borcunu ifa etmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede zorlaştırmış olması şarttır. Uyarlama talep eden tarafın, borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ifa etmişse "haklarımı saklı tutuyorum" (ihtirazi kayıt) diyerek ödeme yapmış olması davanın başarısı için kritiktir. Kira tespit davasının aksine, uyarlama davası açmak için kira ilişkisinin üzerinden 5 yıl geçmesi gerekmez; şartlar oluştuğu anda her zaman başvurulabilir.

Kira uyarlaması davaları, Yargıtay’ın "sözleşmeye bağlılık" (pacta sunt servanda) ilkesi ile "işlem temelinin çökmesi" arasındaki ince çizgide yürüttüğü teknik davalardır. Kocagöncü Hukuk olarak, somut olayın ekonomik verilerini, sektörel değişimleri ve taşınmazın emsal değerlerini titizlikle analiz ederek, sözleşmedeki dengenin yeniden kurulmasını sağlıyoruz.

Designed by Nockta

Disgened by Nockta